Czynność notarialna może wiązać się z podatkami. Część z nich — jako płatnik — pobiera i odprowadza notariusz już przy sporządzaniu aktu, część podatnik rozlicza samodzielnie przed właściwym urzędem skarbowym. Warto wiedzieć, jakie obowiązki i terminy przewidują przepisy.
Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)
PCC obciąża m.in. umowy sprzedaży i zamiany nieruchomości zawierane na rynku wtórnym — przy sprzedaży nieruchomości stawka wynosi co do zasady 2% wartości rynkowej i obciąża kupującego. Jeżeli umowa podlega opodatkowaniu, notariusz jako płatnik pobiera podatek przy sporządzeniu aktu i przekazuje go urzędowi skarbowemu — strony nie muszą składać odrębnego zeznania.
PCC nie pobiera się co do zasady, gdy sprzedaż podlega VAT — typowo przy zakupie lokalu od dewelopera. Zwolnienie na rynku wtórnym może objąć zakup pierwszego mieszkania lub domu przez osobę fizyczną, która przed transakcją nie miała wskazanego w ustawie prawa do lokalu lub domu. Wyjątek dotyczy udziału nieprzekraczającego 50%, nabytego wyłącznie w drodze dziedziczenia. Przy kilku kupujących warunki muszą spełnić wszyscy; odpowiednie oświadczenia składają w akcie.
Podatek od spadków i darowizn
Nabycie majątku w drodze dziedziczenia lub darowizny podlega odrębnym regułom. To, kto wykonuje rozliczenie, zależy m.in. od formy czynności i grupy podatkowej nabywcy:
- tzw. grupa zerowa (małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, rodzeństwo, ojczym i macocha) — może korzystać z pełnego zwolnienia, jeżeli spełni warunki ustawowe,
- pozostałe osoby — podlegają zasadom właściwym dla swojej grupy podatkowej, z uwzględnieniem aktualnych kwot wolnych i skali podatkowej.
Przy darowiźnie dokonywanej w formie aktu notarialnego notariusz jest płatnikiem podatku: ustala, pobiera i odprowadza należny podatek albo stosuje zwolnienie. Obdarowany nie składa wówczas ani SD-Z2, ani SD-3. Samodzielne zgłoszenie dotyczy przede wszystkim dziedziczenia oraz darowizn dokonanych bez aktu notarialnego.
Osoba z grupy zerowej składa co do zasady SD-Z2 w ciągu 6 miesięcy. Przy darowiźnie pieniędzy zwolnienie wymaga dodatkowo udokumentowania przekazania środków na rachunek płatniczy lub przekazem pocztowym. Od 7 stycznia 2026 r. urząd może — na wniosek — przywrócić uchybiony termin SD-Z2, jeżeli podatnik uprawdopodobni, że spóźnienie nastąpiło bez jego winy. Rozwiązanie obejmuje nabycia od tej daty, a także wcześniejsze nabycia, jeżeli sześciomiesięczny termin nie upłynął przed 7 stycznia 2026 r. W pozostałych przypadkach podatnik składa zazwyczaj SD-3 w ciągu miesiąca od powstania obowiązku podatkowego.
Zaświadczenie naczelnika urzędu skarbowego z art. 19 ustawy jest istotne przede wszystkim wtedy, gdy przedmiot nabyty w drodze spadku, darowizny albo zasiedzenia ma zostać zbyty lub obciążony. Nie należy utożsamiać go z dokumentem wymaganym automatycznie do każdego wpisu własności w księdze wieczystej.
Właściwy urząd skarbowy dla Tarnowa i powiatu
Właściwość urzędu zależy od rodzaju i przedmiotu nabycia. Jeżeli darowizna lub spadek obejmuje nieruchomość, decydujące może być jej położenie; w innych sprawach znaczenie ma m.in. miejsce zamieszkania nabywcy albo spadkodawcy. Dla Tarnowa i powiatu tarnowskiego działają Pierwszy i Drugi Urząd Skarbowy w Tarnowie — przed złożeniem formularza warto sprawdzić aktualny zakres ich właściwości w serwisie administracji skarbowej. Zeznanie SD-3 i zawiadomienie SD-Z2 można złożyć także elektronicznie przez e-Urząd Skarbowy.
Najważniejsze terminy — w skrócie
- PCC — pobierany przez notariusza przy sporządzeniu aktu (jeżeli czynność podlega opodatkowaniu),
- SD-Z2 — co do zasady 6 miesięcy, jeżeli nabycie nie następuje w akcie notarialnym i podatnik chce skorzystać ze zwolnienia dla grupy zerowej,
- SD-3 — co do zasady 1 miesiąc od powstania obowiązku podatkowego, jeżeli rozliczenia nie dokonuje notariusz.
Wysokość podatku zależy od wartości przedmiotu czynności i grupy podatkowej. Szczegółowe informacje o stawkach i zwolnieniach określają ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz ustawa o podatku od spadków i darowizn.
Najczęstsze pytania
Czy darowizna od rodziców jest opodatkowana?
Takie nabycie może korzystać z pełnego zwolnienia. Jeśli darowizna jest dokonywana w akcie notarialnym, obdarowany nie składa SD-Z2 — dane przekazuje notariusz. Przy darowiźnie pieniędzy bez aktu notarialnego trzeba co do zasady złożyć SD-Z2 w ciągu 6 miesięcy i udokumentować otrzymanie środków na rachunek lub przekazem pocztowym.
Kto płaci PCC przy zakupie mieszkania?
Podatek od czynności cywilnoprawnych przy umowie sprzedaży nieruchomości płaci kupujący — co do zasady 2% wartości rynkowej. Notariusz jako płatnik pobiera podatek przy sporządzeniu aktu i odprowadza go do urzędu skarbowego, więc kupujący nie składa odrębnego zeznania.
Czy przy zakupie mieszkania od dewelopera płaci się PCC?
Przy typowym zakupie nowego lokalu od dewelopera sprzedaż podlega VAT, dlatego kupujący nie płaci PCC. O kwalifikacji decyduje jednak sposób opodatkowania konkretnej czynności, a nie samo określenie strony jako dewelopera.
Stan prawny na 14 sierpnia 2026 r. Podstawy: ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz art. 4a, 18 i 19 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Skutki podatkowe zależą od rodzaju czynności, stron, przedmiotu i sposobu jego wcześniejszego nabycia.
