Przekazanie mieszkania lub działki dzieciom, wnukom czy rodzeństwu to jedna z najczęstszych czynności w kancelarii. Umowa darowizny nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego. Najbliższa rodzina może skorzystać z pełnego zwolnienia z podatku, a przy umowie zawieranej u notariusza nie składa dodatkowo formularza SD-Z2.
Dlaczego umowa musi być u notariusza?
Umowa przenosząca własność nieruchomości — także w drodze darowizny — musi być zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Inaczej jest przy darowiźnie pieniędzy czy ruchomości, które nie wymagają tej formy. Notariusz sprawdza stan prawny nieruchomości, czyta stronom treść aktu i składa elektronicznie wniosek o wpis nowego właściciela do księgi wieczystej.
Podatek — zwolnienie dla najbliższej rodziny
Darowizna nieruchomości podlega ustawie o podatku od spadków i darowizn, ale osoby z tzw. grupy zerowej — małżonek, zstępni (dzieci, wnuki), wstępni (rodzice, dziadkowie), pasierb, rodzeństwo, ojczym i macocha — mogą korzystać ze zwolnienia obejmującego całą wartość nieruchomości.
Ponieważ umowa darowizny nieruchomości jest zawierana w formie aktu notarialnego, obdarowany nie składa formularza SD-Z2 ani zeznania SD-3. Notariusz wskazuje w akcie podstawę zwolnienia, a jeżeli zwolnienie nie przysługuje — oblicza i pobiera należny podatek jako płatnik. Dotyczy to np. darowizny na rzecz partnera nieformalnego lub dalszego krewnego. Darowizna co do zasady nie podlega PCC.
Jakie dokumenty przygotować?
- dokumenty tożsamości darczyńcy i obdarowanego,
- podstawa nabycia — dokument, na mocy którego darczyńca stał się właścicielem (np. umowa, prawomocne postanowienie sądu albo zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia),
- numer księgi wieczystej — aktualny odpis notariusz pobiera samodzielnie,
- zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami i o osobach zameldowanych — przy lokalach,
- zaświadczenie z urzędu skarbowego — jeżeli darczyńca nabył nieruchomość wcześniej w drodze spadku, darowizny lub innego nieodpłatnego tytułu wskazanego w ustawie,
- wypis i wyrys z rejestru gruntów, dokumenty planistyczne i — zależnie od rodzaju działki — informacje dotyczące lasów, rewitalizacji albo prawa pierwokupu.
O czym warto pamiętać przed darowizną?
- Zabezpieczenie darczyńcy. Przy darowiźnie można ustanowić na rzecz darczyńcy np. służebność osobistą mieszkania albo użytkowanie. Jeżeli intencją stron jest przeniesienie własności w zamian za utrzymanie, opiekę i mieszkanie, właściwą konstrukcją może być odrębna umowa o dożywocie, a nie darowizna.
- Hipoteka pozostaje na nieruchomości. Zmiana właściciela nie wykreśla hipoteki. Sam osobisty dług kredytowy nie przechodzi jednak automatycznie na obdarowanego — przejęcie długu wymaga odrębnych uzgodnień, zwykle także zgody banku.
- Brak rękojmi wiary publicznej. Przy nabyciu nieodpłatnym obdarowany nie korzysta z rękojmi ksiąg wieczystych — stan prawny trzeba weryfikować po dokumentach źródłowych.
- Zachowek. Darowizna może być doliczana do podstawy obliczenia zachowku. Dziesięcioletnie wyłączenie dotyczy darowizn na rzecz osób niebędących spadkobiercami ani uprawnionymi do zachowku; przepisy przewidują też dodatkowe wyjątki zależne od sytuacji rodzinnej.
- Odwołanie jest wyjątkowe. Wykonaną darowiznę można odwołać przede wszystkim z powodu rażącej niewdzięczności. Oświadczenie składa się na piśmie, przed upływem roku od uzyskania wiedzy o niewdzięczności.
Najczęstsze pytania
Czy darowizna mieszkania od rodziców jest opodatkowana?
Darowizna od rodziców na rzecz dziecka korzysta co do zasady z pełnego zwolnienia z podatku od spadków i darowizn. Ponieważ umowa dotycząca nieruchomości jest zawierana w formie aktu notarialnego, obdarowany nie składa SD-Z2 — notariusz zamieszcza w akcie podstawę zwolnienia i wykonuje obowiązki płatnika.
Czy można darować nieruchomość obciążoną hipoteką?
Tak — darowizna jest możliwa, ale hipoteka pozostaje wpisana w księdze wieczystej i obciąża nieruchomość także po zmianie właściciela. Kredyt pozostaje zobowiązaniem dotychczasowego kredytobiorcy; jego przejęcie wymaga odrębnej umowy z bankiem.
Czy darowiznę można odwołać?
Wykonana darowizna może zostać odwołana przede wszystkim z powodu rażącej niewdzięczności obdarowanego. Pisemne oświadczenie o odwołaniu trzeba złożyć przed upływem roku od dnia, w którym uprawniony dowiedział się o niewdzięczności. Jest to termin do wykonania uprawnienia, a nie zwykły termin przedawnienia. Gdy obdarowany nie chce zwrotnie przenieść własności nieruchomości, konieczne może być postępowanie sądowe.
Stan prawny na 14 sierpnia 2026 r. Podstawy: art. 888–902 i 908–916 Kodeksu cywilnego oraz art. 4a, 18 i 19 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Zakres dokumentów i skutki podatkowe zawsze zależą od tytułu własności, obciążeń oraz relacji między stronami.
